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Quels sont les éléments vérifiés par le notaire avant la signature de l'acte de vente d'un logement existant ?

Pour préparer l'acte de vente, le notaire vérifie d'abord la situation juridique du vendeur, de l'acheteur et du bien.

Situation juridique des personnes

Avant de rédiger l'acte de vente, le notaire vérifie obligatoirement les points suivants :

• Identité des 2 parties, en demandant un extrait d'acte de naissance et un document justificatif comportant une photo et la signature (carte nationale d'identité ou passeport par exemple)
• Capacité des 2 parties à signer l'acte (un mineur ou un majeur protégé doit être assisté ou représenté par une personne habilitée qui signera l'acte avec elle ou à sa place)
• Conformité de la procuration donnée à un tiers par l'acheteur ou le vendeur absent le jour de la signature de l'acte
• Casier judiciaire de l'acheteur pour s'assurer qu'il ne fait pas l'objet d'une interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation.

Situation juridique du bien

Le notaire vérifie notamment les points suivants :

• État hypothécaire pour attester le droit de propriété du vendeur et sa capacité de disposer librement du bien et pour connaître les inscriptions hypothécaires
• Règles d'urbanisme applicables (demande d'un certificat d'urbanisme)
• Situation cadastrale
• Droit de préemption de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) pour les terrains agricoles
• Droit de préemption des collectivités territoriales (droit de préemption urbain, commercial, des espaces naturels sensibles)
• Droit de préemption des coindivisaires quand il y a indivision
• Origine de propriété du vendeur (vente, donation, succession...).

Quel est le contenu de l'acte de vente d'un logement existant et de ses annexes ?

L'acte définitif doit mentionner les informations suivantes :

• Coordonnées du vendeur et de l'acheteur
• Adresse du bien
• Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
• Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et annexes
• Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude

• Prix de vente
• Modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
• Montant des honoraires de la personne chargée de la vente et à qui en incombe le paiement
• Date de disponibilité du bien
• Conditions suspensives lorsqu'il en existe
• Informations concernant la copropriété
• Informations sur les conditions d'exercice du droit de réflexion quand il n'y a pas eu de promesse de vente.

Les justificatifs obtenus par le notaire lors de ses vérifications sont annexés à l'acte de vente :

• Certificat d’urbanisme
• Droit de préemption urbain purgé
• Levée d’hypothèque
• État daté en copropriété.

Un dossier de diagnostics techniques immobiliers fourni par le vendeur doit obligatoirement être annexé à l'acte de vente.

L'absence d'information sur le droit de réflexion est passible d'une amende administrative. Son montant ne peut pas excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Est-il possible de bénéficier d'un délai de réflexion avant de signer l'acte de vente pour un logement existant ?

La possibilité de se rétracter diffère selon que vous êtes vendeur ou acheteur :

Quand un compromis de vente a été signé avant l'acte définitif de vente, l'acheteur a déjà bénéficié d'un délai de rétractation de 10 jours. Il n'a plus de délai de réflexion.

En l'absence de compromis de vente, l'acheteur a un délai de réflexion de 10 jours calendaires avant de signer l'acte de vente. Il peut renoncer à acheter le bien en ne signant pas l'acte de vente.

Le projet d'acte et ses annexes lui sont remis par le notaire, par lettre RAR ou en main propre. Le délai de réflexion commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR ou de la remise en main propre.

L'acte authentique ne peut pas être signé pendant ce délai de 10 jours. Aucune somme d'argent ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.

Quand le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

Le vendeur ne bénéficie pas de délai de réflexion.

Faut-il être présent chez le notaire pour signer l'acte de vente d'un logement existant ?

Oui, l'acte doit être signé par le vendeur et l'acquéreur devant un notaire.

Quand l'un d'entre eux ne peut pas être présent, il peut se faire représenter en confiant à un tiers une procuration sous signature privée. La représentation de la personne absente est indiquée dans l'acte de vente.

Comment signe-t-on l'acte de vente d'un logement existant ?

L’acte authentique de vente est signé par l'acheteur, le vendeur ou leur représentant (qui a reçu procuration) et le notaire.

Le vendeur et l'acheteur peuvent choisir le même notaire ou avoir chacun le leur. Dans ce cas, les frais sont partagés entre les 2 notaires.

Quand l'acheteur ou le vendeur ne sait ou ne peut pas signer l'acte de vente, celui-ci est signé par un 2nd notaire ou 2 témoins.

L'acte de vente est signé sur support papier ou sur support électronique. Quel que soit le support, le notaire lit l'acte de vente à haute voix avant que l'acheteur et le vendeur le signent.

Le notaire a l'obligation de faire figurer les mentions suivantes sur l'acte :

• Date en toutes lettres et lieu où l'acte est passé
• Nom et lieu d'établissement du notaire qui reçoit l'acte
• Noms, prénoms et domiciles des parties et de tous les signataires de l'acte
• Noms et domiciles des témoins
• Numérotation de chaque page et nombre total indiqué en fin de l'acte
• Mention que l'acte a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée
• Nombre de blancs barrés, ainsi que les mots et nombres rayés.

Le document doit être rédigé sans surcharge, ni interligne, ni addition. Le notaire y fait figurer l'image de son sceau.

Les pièces annexées à l'acte doivent être signées du notaire.

Si les parties déclarent qu'elles ne savent pas où ne peuvent pas signer, l'acte doit le mentionner.

La qualité du papier doit offrir toute garantie de conservation. Le texte ainsi que les signatures et paraphes doivent être indélébiles.

Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original appelé la minute. Elle est conservée aux archives de l'étude notariale pendant 75 ans, puis elle est transférée aux archives publiques.

Après la signature, le notaire enregistre une copie de l'acte de vente auprès du service de publicité foncière et au cadastre.

Le jour de la signature de l'acte, le notaire remet à l'acheteur une attestation de propriété.

L'acte de vente peut être signé sur support électronique, on parle alors d'un acte authentique électronique (AAE).

Le notaire a l'obligation de faire figurer les mentions suivantes sur l'acte :

• Date en toutes lettres et lieu où l'acte est passé
• Nom et lieu d'établissement du notaire qui reçoit l'acte
• Noms, prénoms et domicile des parties et de tous les signataires de l'acte
• Mention que l'acte a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée
• Noms et domiciles des témoins.

Le document doit être rédigé sans surcharge, ni interligne, ni addition.

Lors du rendez-vous chez le notaire, la lecture de l'acte et de ses annexes est faite sur un grand écran.

Les parties signent l'acte sur une tablette avec un stylet électronique.

Le notaire appose sa signature et son sceau avec une clé informatique qui certifie la signature et la rend inviolable.

La date et le lieu des signatures sont automatiquement validés et l'acte ne peut plus être modifié.

Le notaire utilise un système de traitement de l'information agréé par le Conseil supérieur du notariat (CSN). Il garantit l'intégrité et la confidentialité du contenu de l'acte dématérialisé.

L'AAE est envoyé au minutier central électronique des notaires de France (MICEN) où l'acte, ses annexes et les signatures de toutes les parties sont conservés.

Le notaire peut délivrer une copie d'un acte dématérialisé sur support papier ou électronique. Il y fait figurer la date, sa signature électronique sécurisée et l'image de son sceau.

Les copies dématérialisées peuvent être transmises par voie électronique par le notaire dans des conditions garantissant l'intégrité de l'acte, la confidentialité de la transmission, l'identité de l'expéditeur et du destinataire.

Après la signature, le notaire enregistre une copie de l'acte de vente auprès du service de publicité foncière et au cadastre.

Le jour de la signature de l'acte, le notaire remet à l'acheteur une attestation de propriété.

Que doit-on payer à la signature de l'acte de vente d'un logement existant ?

Le jour de la signature de l'acte de vente, l'acheteur doit payer l'intégralité du prix de la vente et des frais de notaire.

Le prix de vente est payé par virement s'il est supérieur ou égal à 3 000 €.

Le notaire délivre un reçu à l'acheteur. Il transfère le montant de la transaction au vendeur après l'enregistrement de l'acte auprès du service de publicité foncière.

En principe, le délai de transfert ne dépasse pas 1 mois.

S'il reste des fonds au crédit de l'acheteur après l'enregistrement, le notaire lui adresse un chèque ou un virement avec l'état détaillé des frais et des honoraires.

Dans le cas contraire, il lui demande le complément de provision avant de lui envoyer son titre de propriété.

Si une promesse de vente a été signée, une indemnité d'immobilisation a pu être versée par l'acheteur. Elle est versée en contrepartie de l'engagement du vendeur de vendre son bien immobilier exclusivement à l'acquéreur désigné. Cette indemnité d'immobilisation est déduite du prix de vente.

Les frais d'actes notariés sont à la charge de l'acheteur. Le vendeur et l'acheteur peuvent en décider autrement.

Ces frais se composent des éléments suivants :

• Droits et taxes collectés par le notaire et reversés au Trésor public (droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière ou taxe sur la valeur ajoutée)
• Rémunération du notaire (rédaction de l'acte de vente, consultations, expertise…)
• Frais engagés pour le compte du vendeur et de l'acheteur (extrait de cadastre, par exemple).

Le montant des frais notariés reste le même quand le vendeur et l'acheteur ont chacun leur notaire. Les frais sont alors partagés entre les 2 notaires.

Il est possible d'évaluer le montant de ces frais grâce à un simulateur :

Doit-on publier l'acte de vente d'un logement existant au service de la publicité foncière ?

Le notaire doit assurer la publicité foncière en enregistrant l'acte de vente au service de publicité foncière ou au livre foncier.

L'acheteur devient propriétaire du bâtiment à la signature de l'acte de vente. Ce transfert de propriété devient opposable aux tiers après la publication de l'acte au service de publicité foncière dont dépend le logement.

Le notaire doit assurer la publicité foncière en enregistrant l'acte de vente au fichier immobilier du service de publicité foncière dont dépend le logement.

L'acheteur devient propriétaire du terrain à la signature de l'acte de vente.

Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, ce transfert de propriété devient opposable aux tiers après la publication de l'acte au livre foncier.

Quand reçoit-on son acte de propriété ?

Après l'enregistrement au service de publicité foncière, le notaire notifie la copie de l'acte de propriété à l'acheteur en main propre ou par lettre RAR ou par un commissaire de justice.

Cette copie, revêtue des cachets de l'administration fiscale, constitue le titre de propriété.

Le délai de réception de cette copie est d'environ 6 mois après la signature de l'acte de vente.