Recouvrement des charges de copropriété impayées
Les charges sont les dépenses qui incombent définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa
Mettre en demeure le copropriétaire défaillant
Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic de copropriété. Il n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour engager des actions en recouvrement des charges.
Dès le 1
Dans le cadre d'une
Le syndic peut engager sa responsabilité s'il n'agit pas en cas d'impayé de charges.
Le copropriétaire défaillant peut bénéficier, sous certaines conditions, d'une aide financière du fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour payer ses charges en cas de difficulté.
Les frais de mise en demeure (y compris les frais du commissaire de justice) engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.
Le copropriétaire défaillant a 30 jours pour payer les charges.
Des intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la mise en demeure.
Par ailleurs, le copropriétaire défaillant peut être condamné à payer des dommages et intérêt pour réparer le préjudice causé au syndicat des copropriétaires.
si le copropriétaire ne règle pas 1 seul appel de charges dans les 30 jours suivant la mise en demeure, les charges antérieures et les appels provisionnels à venir peuvent être exigés.
Relancer le copropriétaire défaillant
Si l'impayé persiste, le syndic peut adresser au copropriétaire défaillant une lettre de rappel. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée et qu'à défaut de paiement, une tentative de règlement à l'amiable puis une procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pourront être lancées à son encontre.
Les frais de relance engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.
Tenter un règlement à l'amiable avec le copropriétaire défaillant
En cas d'impayés de charges inférieur ou égal à
Ce recours est obligatoire avant de faire un recours devant le juge.
Recourir au juge
Si le copropriétaire défaillant ne paie pas dans les 30 jours et après mise en demeure restée infructueuse, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
Le syndic peut mettre en œuvre une procédure judiciaire accélérée (référé) pour obtenir une condamnation rapide du copropriétaire défaillant.
Le tribunal vérifie si les charges réclamées sont certaines, liquides et exigibles.
Si c'est le cas, les sommes suivantes sont alors immédiatement exigibles :
Impayé de charges au titre du budget prévisionnel Impayé de charges pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel Cotisations du fonds de travaux Ou toutes sommes restant dues pour les exercices précédents après approbation des comptes par l'assemblée générale
les impayés de charges peuvent être réclamés au copropriétaire défaillant dans un délai maximal de 5 ans. En outre, un copropriétaire peut faire une action en nullité devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble lorsque la répartition des charges n'est pas conforme à la loi.
Saisir les biens du copropriétaire défaillant
Toute créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre du copropriétaire défaillant est garantie par une
Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'inscription est faite lorsque le copropriétaire défaillant n'a pas réglé ses charges après la mise en demeure. Le syndic peut également en accepter la
En outre, le syndicat des copropriétaires a une hypothèque légale spéciale lorsque le copropriétaire défaillant décide de vendre son lot. L'opposition à la vente est formée par le syndic. Elle permet d'obtenir le paiement des sommes dues sur le prix de vente.
Le syndic peut également recourir à une mesure de saisie conservatoire pour saisir les meubles du copropriétaire défaillant.
Le syndic n'a pas à obtenir l'autorisation préalable du juge pour engager une mesure de saisie conservatoire ou une mesure de sûreté judiciaire (par exemple, hypothèque) à l'encontre du copropriétaire défaillant.
À voir aussi
- Budget et charges de copropriété (Thème : Logement)
Références
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Articles 10 et 10-1, 19 à 19-2 et 42
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Articles 35 à 36, 55 et 60