Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière
Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :
Prix de vente du bien Prix d'acquisition du bien.
Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.
Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
Vous avez acheté un logement au prix de
Si vous le revendez au prix de
Si vous revendez le logement au prix de
Comment la plus-value immobilière est-elle taxée ?
Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :
Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux.
Quelles sont les ventes concernées par l'imposition de la plus-value immobilière ?
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.
Vous êtes concerné dans les cas suivants :
Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole) Vente des droits attachés à un bien immobilier ( servitudes ,usufruit ,nue-propriété par exemple)Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) Échange de biens, partage ou apport en société.
Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.
Des règles particulières s'appliquent pour les non-résidents.
L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente.
C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une
La plus-value sur la résidence principale est-elle exonérée ?
Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).
Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.
Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.
En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.
Quels sont les autres cas d'exonération de la plus-value immobilière ?
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :
Caractéristiques du bien cédé Situation du vendeur Situation de l'acquéreur.
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
Exonérations liées au bien cédé
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :
Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.
La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :
Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement .
Exonérations liées au vendeur
Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, touchez une pension de retraite ou de réversion.
Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas
Les montants sont différents dans les Dom.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, avez une carte mobilité inclusion invalidité.
Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas
Les montants sont différents dans les Dom.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (Ehpad par exemple).
Vous êtes exonéré en cas de vente de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions.
Votre revenu ne doit pas dépasser
Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.
Les montants sont différents dans les Dom.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple).
Vous êtes exonéré en cas de cession de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions.
Votre revenu ne doit pas dépasser
Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.
Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).
La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.
Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'
Toutefois, vous êtes exonéré, sous conditions, si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.
Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :
La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente.
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de
Vous êtes ressortissant d'un pays de l' Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la FranceVous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans.
La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10
Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1
Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.
Exonérations liées à l'acheteur
Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
Vous bénéficiez d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2025) Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2025) Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
Dans les zones tendues (A bis, A et B1), l'exonération est aussi accordée, sous conditions, si le bien est vendu pour être affecté au logement intermédiaire. Un simulateur permet de connaître la zone du bien concerné :
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :
Prix de vente du bien Prix d'acquisition du bien.
Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.
Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.
Prix de vente
Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte de vente.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
Prix d'acquisition
Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :
Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.
Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :
Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel) Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achatDépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ansFrais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple).
Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.
Si vous avez loué le bien en meublé en tant que loueur non professionnel, les amortissements que vous avez pu déduire sont réintégrés dans le prix d'acquisition, sous certaines conditions, pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025.
Quels sont les abattements pouvant être déduits de la plus-value immobilière ?
Abattement pour durée de détention
La plus-value est diminuée d'un
Durée de détention
Taux d'abattement par année de détention
Assiette pour l'impôt sur le revenu
Assiette pour les prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 années
De la 6
22
Au-delà de la 22
Exonération
Au-delà de la 30
Exonération
Exonération
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de
Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit30 % (6 % x5 ).Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x30 % , soit3 000 € . Vous déclarerez donc un revenu de7 000 € (10 000 € -3 000 € ).Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit8,25 % (1,65 % x5 ) .Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x8,25 % , soit825 € . Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de9 175 € (10 000 € -825 € ).
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de
Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :
1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit26,4 % (1,65 % x16 )1,6 % pour la 22e année9 % de la 23e à la 25e année, soit27 % (9 % x3 )
Soit un abattement total de
Vous avez ainsi un abattement de
Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de
Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
Abattements exceptionnels
Un abattement exceptionnel de
L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente doit être signée entre le 1
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut être majoré à
L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :
Époux Partenaire pacsé Concubin Ascendant (ou celui de votre conjoint)Descendant (ou celui de votre conjoint).
L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) êtes un associé ou le devenez à l’occasion de la vente.
les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.
Un abattement exceptionnel de
L'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente doit être signée entre le 1
Pour savoir si le logement est situé en zone A, A bis ou B, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut être majoré à
L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :
Époux Partenaire pacsé Concubin Ascendant (ou celui de votre conjoint) Descendant (ou celui de votre conjoint).
L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.
Les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.
Quels sont l'impôt et les prélèvements sociaux à payer sur la plus-value immobilière ?
Sur votre plus-value, vous devez payer un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux.
Vous pouvez estimer le montant à payer avec le simulateur suivant :
Impôt sur le revenu
La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de
Pour une plus-value imposable de
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à
Le taux varie de
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).
La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
Vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale et sur le site impots.gouv.fr.
Prélèvements sociaux
Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de
Pour une plus-value imposable de
Avec l'impôt sur le revenu, le prélèvement total sera donc de
Si vous êtes non-résident, une convention fiscale internationale peut fixer des règles différentes.
Comment déclarer la plus-value immobilière réalisée ?
Formalités effectuées par le notaire
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :
Démarches auprès de l'administration fiscale Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer Établissement de la déclaration Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien.
Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :
Montant de la plus-value déclarée par le notaire Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1 re cession d'un logement autre que votre résidence principale.
La déclaration en ligne des revenus de 2024 débute le 10 avril 2025.
La date limite varie selon que vous effectuez votre déclaration sur formulaire papier ou en ligne.
Vous pouvez utiliser le simulateur suivant pour connaître la date qui vous concerne :
La date limite pour transmettre votre déclaration varie selon votre département et selon que vous effectuez celle-ci en ligne ou sur formulaire papier.
La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
Département
Date limite de déclaration
01 au 19
Jeudi 22 mai 2025 à 23h59
20 au 54 (y compris le 2A et le 2B)
Mercredi 28 mai 2025 à 23h59
55 au 974/976
Jeudi 5 juin 2025 à 23h59
Non-résidents
Jeudi 22 mai 2025 à 23h59
Si vous devez faire une déclaration papier
La déclaration de revenus doit être déposée avant le mardi 20 mai 2025 à 23h59, y compris pour les résidents français à l'étranger.
À voir aussi
Références
- Code général des impôts : articles 150 A bis à 150 VH Plus-values de cession à titre onéreux des biens et droits mobiliers et immobiliers (articles 150 U à 150 VH)
- Code général des impôts : articles 170 à 175 A Indication du montant des plus-values immobilières sur la déclaration de revenus
- Code général des impôts : article 200 B Taux d'imposition des plus-values immobilières
- Code général des impôts : article 1609 nonies G Taxe sur les plus-values immobilières élevées
- Code général des impôts, annexe 3 : articles 41 duovicies D à 41 duovicies I Mentions obligatoires sur l'acte de vente en cas de demande d'exonération pour 1re cession d'un logement (article 41 duovicies-0 H), détermination du prix de cession et d'acquisition (articles 41 duovicies H et 41 duovicies I)
- Code de la sécurité sociale : article L136-7 Contribution sociale sur les produits de placement (dont les plus-values immobilières : 2° du I)
- Article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 Abattement exceptionnel pour les zones tendues
- Arrêté du 29 décembre 2017 fixant la liste des communes pour l'application de l'abattement prévu à l'article 28 de la loi de finances rectificative pour 2017
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI relatif aux plus-values immobilières
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-10 relatif à la détermination de la plus-value immobilière brute
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-20 relatif à la détermination de la plus-value immobilière imposable
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-TPVIE relatif à la taxe sur les plus-values immobilières élevées
- Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-PVI6-10-40 relatif aux exonérations de plus-values immobilières
Service en ligne
- Estimer le montant des impôts à payer sur une plus-value immobilière
- Impôts : accéder à votre espace Particulier
- Simulateur de calcul pour 2025 : impôt sur les revenus de 2024
- Déclaration 2025 en ligne des revenus de 2024 (espace Particulier)
- Déclaration complémentaire 2025 des revenus 2024
- Déclaration de plus-value - Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers
- Déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir
- Déclaration de plus-value - Cessions de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière
- Déclaration de plus-value d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière
- Estimer le montant d'une plus-value immobilière